Огорчи налоговую: как уменьшить кадастровую стоимость недвижимости

Собственники недвижимости (физ. лица и юр. лица), уплачивающие налог на имущество от величины кадастровой стоимости, могут платить значительно меньше. А переплаченные за налог деньги будут зачтены налоговой в счет оплаты будущих периодов.

Работаем с коммерческой недвижимостью и землей с кадастровой от 35 млн. руб.: докажем в суде, что рыночная стоимость ваших объектов меньше кадастровой. Результат: снижение налоговых платежей, пересчет переплаченного налога на имущество за 2019, 2020 и 2021 г.

Если налог на имущество (недвижимость, землю), а также арендная плата за земельный участок, рассчитывается от величины кадастровой стоимости, на основании ст. 22.1 "Установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости" 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" можно снизить налог/арендную плату с помощью снижения кадастровой до размера рыночной стоимости.

В Москве и Московской области подавая на оспаривание кадастровой стоимости сейчас, в 2021 году, мы снижаем налоги за 2019, 2020 и 2021. После окончания суда это означает снижение текущего налога и пересчет уже уплаченного налога за 2019, 2020 и 2021 годы. Так как в Налоговый кодекс РФ были внесены изменения (новая редакция пункта 15 статьи 378.2 НК РФ): с 1 января 2019 года сниженная кадастровая стоимость должна применяться для расчета налогов за весь период, в течение которого действовала оспоренная кадастровая стоимость.

Как это работает в Москве: снижение возможно только в судебном порядке. Судимся с правительством Москвы. Процесс занимает 6-9 месяцев (первая и апелляционная инстанции). Наша сторона предоставляет отчет по оценке со своим видением реальной рыночной стоимости объекта, сторона города возражает против нашего отчета и считает кадастровую стоимость справедливой, суд назначает проведение независимой судебной экспертизы. Оплата судебной экспертизы в делах по оспариванию лежит на истце. Определенная судебным экспертом рыночная стоимость в итоге заменяет кадастровую и становится базой для расчета налога.
Как определить, есть ли смысл идти в суд: мы всегда делаем предварительный анализ. Рассчитаем, какую реальную стоимость объекта покажет эксперт, сколько стоит в среднем судебная экспертиза по вашему объекту, каковы затраты на ведение дела в суде и сколько в итоге вы сэкономите на налогах.
В среднем, по Москве кадастровая выше рыночной по крайней мере на 15%-25%. В суд идти выгодно собственникам объектов с кадастровой от 35 млн. руб. и выше, либо объединяться с другими собственниками для экономии на судебных расходах. Объединить можно по следующим признакам: разные объекты одного собственника, либо разные собственники, но все объекты расположены по одному адресу.

Как это работает в Московской области: снижение возможно как в судебном порядке, так и в комиссии по оспариванию. Алгоритм снижения в Московском областном суде такой же, как в Москве, только судимся с Министерством имущества Московской области, а стоимость судебных экспертиз в области ниже, чем в Москве. Предварительный анализ необходим, кадастровая рассчитана неровно, есть объекты с кадастровой, во много раз превышающей рыночную, у кого-то наоборот, кадастровая рассчитана ниже рынка. Надо смотреть.

Для частной жилой недвижимости, объектов с невысокой кадастровой или однозначно неверно рассчитанных объектов в суд идти не надо, можно обратиться в комиссию по оспариванию при Министерстве имущества Московской области. Для "дорогой" коммерческой недвижимости такой вариант не пройдет, зато работает для жилой недвижимости, когда нужно снизить кадастровую для целей купли-продажи объекта (посмотреть положительное решение), дорог в СНТ/гаражных кооперативах и т.д. (посмотреть положительное решение), небольших земельных участках коммерческого назначения (посмотреть положительное решение). По времени занимает от 1 до 3 месяцев, стоимость от 55 000 руб.

По нашему опыту удавалось снизить кадастровую стоимость в диапазоне от 20% до 70%, что составляло значительную экономию налога на имущество для наших клиентов. На сколько реально снизить кадастровую стоимость можно понять после проведения бесплатной предварительной оценки.

Стоимость работ "под ключ" (включено всё, кроме оплаты судебной экспертизы): аванс 85 000 руб. + 15% от сэкономленного на налогах после принятия решения суда в нашу пользу. Возврат денежных средств при отказе суда понизить кадастровую стоимость прописываем в договоре.

Отчет для комиссии по снижению кадастровой при Министерстве имущества Московской обасти: квартиры, загородные дома, участки земли - 85 000 руб.

Стоимость приведена для 1 объекта оспаривания.